Opinión
Por Roberto González U.
Ingeniero en Prevención de Riesgos y Medio Ambiente.
Vivir en un edificio o condominio es una alternativa de vida más segura contra robos, internación de extraños y otras formas de delincuencia, comparado con residir en una vivienda o casa común y corriente. No obstante, lo que se gana en una área se pierde en otra, cuando se analiza la realidad en toda su dimensión.
El riesgo que provoca la interdependencia de las unidades o departamentos entre sí, al momento de sufrir uno de ellos un accidente o siniestro, afecta también al conjunto en su integridad. Esa paradoja o debilidad de las construcciones en altura es el principal riesgo con el cual sus moradores deben convivir. Por ello, la organización interna de las comunidades de los edificios juega un papel fundamental para que este riesgo se minimice.
Las falencias en materia de seguridad de los edificios comienzan ya en su proyecto, ya que no existe un organismo especializado de fiscalización tanto de las empresas que ejecutan la obra como de las autoridades que la aprueban. A esto se suma la falta de conciencia de los moradores o su indiferencia al adquirir o arrendar un departamento.
Como ejemplo se puede decir que de los 11 mil edificios que existen en Santiago, menos del 15% cuenta con un plan de emergencia ante siniestros. La mayoría de las comunidades no saben si su red seca o húmeda funcionará al momento de requerirlas y qué falencias son las que existen.
El diseño del edificio, su altura, su densidad de carga combustible, la superficie construida, el número de moradores, las instalaciones de gas y electricidad, el equipamiento de seguridad y la organización de sus comunidades son variables que determinan el grado de seguridad de un edificio.
Sabemos que los arquitectos, constructores e ingenieros civiles, por formación, no son expertos en seguridad, por lo tanto, es lógico que cumplan la ley hasta donde técnicamente les sea posible o hasta donde la autoridad fiscalice. Prueba de ello fueron los diseños y construcciones de los conductos de evacuación de gases en los edificios, situación que sólo se vino a descubrir después de que hizo obligatoria su revisión.
Cabe entonces preguntarse: ¿cómo un usuario puede evaluar si está comprando, arrendando o viviendo en un departamento seguro? La respuesta la daremos la próxima semana.
sábado, 12 de febrero de 2011
Seguridad en edificios
Seguridad en edificios
Un primer consejo:
Para que un edificio sea seguro, es necesario que sean seguros todos sus recintos, y en especial cada uno de sus departamentos u oficinas.
Verificando el cumplimiento de las normas
El diseño de los edificios debe ajustarse a normas establecidas en la Ley y Ordenanza General de Construcciones. También hay disposiciones comunales complementarias. Las Direcciones de Obras Municipales deben verifican que todas ellas hayan sido acatadas antes de recibir la construcción. Sin embargo, por diversas razones (incluyendo cambios efectuados después de la recepción oficial), es posible que esas normas no se cumplan su edificio.
Para comprobarlo, puede solicitar una revisión especializada del Departamento de Servicios Externos de la Academia Nacional de Bomberos. Sus aranceles son razonables y nos permiten absorber los costos de esta acción de prevención y contribuir al financiamiento de las acciones de capacitación de la Academia destinadas a los Bomberos Voluntarios de todo el país.
Además, recibirá sugerencias e indicaciones adicionales, basadas en la experiencia real de Bomberos y en los últimos avances técnicos, para enfrentar mejor algunos aspectos no considerados en las normas actuales, pero que pueden ser decisivos para proteger su vida y la de su familia.
Verificando algunos aspectos básicos
• El fuego y el humo tienden siempre a subir. Por eso, un incendio en el subterráneo puede ser de catastróficas consecuencias. Por desgracia, muchas veces es el lugar más inseguro de todo el edificio, y por no ser muy visible, los riesgos no son advertidos.
• Verifique que no haya combustibles cerca de las calderas. El combustible debe ser almacenado en recipientes adecuados y en lugares seguros. Exija la mantención del orden y limpieza, eliminando o alejando de las fuentes de calor los útiles y materiales de aseo, las cajas con papeles y otros materiales que puedan arder, etc.
• Es frecuente que estos lugares sean utilizados por personal del edificio para preparar alimentos en improvisadas e inseguras cocinas. Verifique y corrija estas situaciones inseguras.
• Solicite una cuidadosa revisión del sistema eléctrico, que muchas veces está muy deteriorado.
• En el subterráneo debería haber extintores, una manguera de jardín permanentemente conectada y un timbre de alarma.
Las vías de evacuación
Lo primero que debe hacerse en caso de incendio es salvar las vidas, llevándolas a un lugar seguro. Esto requiere de vías para alejarse del siniestro.
• Los ascensores no deben ser utilizados por ningún motivo. Los sistemas de llamada y detención son afectados por el fuego, y esto puede significar que el ascensor se dirija justamente al piso incendiado y abra allí sus puertas.
• En un edificio de altura debe haber siempre al menos dos vías de evacuación. Revíselas. Por ningún motivo deben estar cerradas, y tampoco deben servir como bodega ni siquiera en forma transitoria. Todos deben conocer la ubicación de estas vías.
• Examine los dispositivos de seguridad.
• Los extintores deben estar cargados, accesibles y en lugar visible (no acepte que les escondan por razones "estéticas": los daños de un incendio son mucho más feos).
• Los "manguerines" que se ubican en cajas en los pasillos pueden ser muy útiles si están realmente operativos. Muy importante: deben ser de material rígido. Las mangueras de material blando (con aspecto de lona) no son funcionales, porque se deben extender completamente antes de poder usarlas; si no lo hace, el agua no pasará por la parte que está aún enrollada. Esto significa que si el fuego está cerca del manguerín, Ud. deberá extender la manguera y regresar con ella, cuidando de no producir dobleces, antes de poder dar el agua.
• Las luces de emergencia son vitales en un siniestro. Recuerde que Bomberos deberá cortar la electricidad antes de aplicar agua, y esto implica que el edificio quedará a oscuras.
• En los edificios de altura debe haber una red seca, es decir, cañerías que recorran todo el edificio, con salidas en cada piso. En caso de incendio, Bomberos conecta sus bombas en la entrada de la red seca, en el nivel del suelo, y desde allí envía el agua hacia el lugar afectado, sin necesidad de ir extendiendo mangueras de piso en piso por las escaleras.
• Revise que la conexión en la calle esté en buen estado, visible y despejada. También examine las conexiones en cada piso.
• La mejor forma de comprobar el funcionamiento de una red seca es pidiendo a Bomberos que la pruebe. Para ello, puede llamar al Departamento de Servicios Externos de la Academia Nacional. El costo de esta prueba es muy bajo comparado con la seguri dad que así obtendrá.
¿Qué hacer si surge un fuego?
Muchos grandes desastres podrían haberse evitado si al detectar el fuego se hubiese dado aviso de inmediato a Bomberos. Sin embargo, con frecuencia esto tarda, porque el personal encargado del edificio o de su vigilancia procura extinguir el fuego sin dar la alarma; sólo cuando se convencen de que no podrán hacerlo, llaman a Bomberos, y con eso se han perdido valiosos minutos y lo que pudo ser un pequeño incidente se convierte en una tragedia my grave.
Por eso, debe haber claras normas, en el sentido de avisar de inmediato a Bomberos si se detecta fuego, humo u olores extraños que puedan evidenciar algún riesgo. Verifique que haya como cursar esta alarma: los teléfonos no deben jamás estar bloqueados para cursar llamadas de emergencia.
Debería haber también un sistema de alarma general que pudiese avisar a todos los habitantes del edificio de un peligro que obligue a una inmediata evacuación. ¿Existe esto en su edificio? Si existe, ¿funciona?
Algunos Mitos...
Mito: Bomberos podrá sacar las personas de un edificio de altura con sus escalas "telescópicas".
Realidad: Las escalas más altas que se fabrican en el mundo no llegan más allá de un piso 14, y podrían evacuar, en condiciones ideales, a una persona por minuto. Esto hace irreal la evacuación de un edificio por este medio.
Mito: Los helicópteros podrían evacuar las personas desde la terraza.
Realidad: Un helicóptero rara vez podrá acercarse a un edificio en el que hay llamas y humos que tienden a subir, porque podría sufrir un accidente que haría desastrosa la situación. Además, su capacidad de evacuación es muy limitada.
Mito: Los edificios "inteligentes" no pueden tener incendios.
Realidad: Un edificio moderno y bien diseñado tiene menos posibilidades de incendiarse, pero puede sufrir siniestros, y así se comprueba permanentemente en todo el mundo. Por eso, lo realmente "inteligente" es que el edificio disponga de una excelente capacidad de respuesta en caso de que el siniestro de todos modos se produzca: detección, alarmas, sistemas de control inicial automático, protección de las vías de escape, etc. Más aún, son las personas que lo habitan las que deben ser capaces de reaccionar adecuadamente en caso de siniestro.
Una evaluación técnica y confiable...
... puede obtenerla a través del Departamento de Servicios Externos de la Academia Nacional de Bomberos. Llame al (2) 640 6340.
Fuente: Academia Nacional de Bomberos
www.bomberos.cl
Un primer consejo:
Para que un edificio sea seguro, es necesario que sean seguros todos sus recintos, y en especial cada uno de sus departamentos u oficinas.
Verificando el cumplimiento de las normas
El diseño de los edificios debe ajustarse a normas establecidas en la Ley y Ordenanza General de Construcciones. También hay disposiciones comunales complementarias. Las Direcciones de Obras Municipales deben verifican que todas ellas hayan sido acatadas antes de recibir la construcción. Sin embargo, por diversas razones (incluyendo cambios efectuados después de la recepción oficial), es posible que esas normas no se cumplan su edificio.
Para comprobarlo, puede solicitar una revisión especializada del Departamento de Servicios Externos de la Academia Nacional de Bomberos. Sus aranceles son razonables y nos permiten absorber los costos de esta acción de prevención y contribuir al financiamiento de las acciones de capacitación de la Academia destinadas a los Bomberos Voluntarios de todo el país.
Además, recibirá sugerencias e indicaciones adicionales, basadas en la experiencia real de Bomberos y en los últimos avances técnicos, para enfrentar mejor algunos aspectos no considerados en las normas actuales, pero que pueden ser decisivos para proteger su vida y la de su familia.
Verificando algunos aspectos básicos
• El fuego y el humo tienden siempre a subir. Por eso, un incendio en el subterráneo puede ser de catastróficas consecuencias. Por desgracia, muchas veces es el lugar más inseguro de todo el edificio, y por no ser muy visible, los riesgos no son advertidos.
• Verifique que no haya combustibles cerca de las calderas. El combustible debe ser almacenado en recipientes adecuados y en lugares seguros. Exija la mantención del orden y limpieza, eliminando o alejando de las fuentes de calor los útiles y materiales de aseo, las cajas con papeles y otros materiales que puedan arder, etc.
• Es frecuente que estos lugares sean utilizados por personal del edificio para preparar alimentos en improvisadas e inseguras cocinas. Verifique y corrija estas situaciones inseguras.
• Solicite una cuidadosa revisión del sistema eléctrico, que muchas veces está muy deteriorado.
• En el subterráneo debería haber extintores, una manguera de jardín permanentemente conectada y un timbre de alarma.
Las vías de evacuación
Lo primero que debe hacerse en caso de incendio es salvar las vidas, llevándolas a un lugar seguro. Esto requiere de vías para alejarse del siniestro.
• Los ascensores no deben ser utilizados por ningún motivo. Los sistemas de llamada y detención son afectados por el fuego, y esto puede significar que el ascensor se dirija justamente al piso incendiado y abra allí sus puertas.
• En un edificio de altura debe haber siempre al menos dos vías de evacuación. Revíselas. Por ningún motivo deben estar cerradas, y tampoco deben servir como bodega ni siquiera en forma transitoria. Todos deben conocer la ubicación de estas vías.
• Examine los dispositivos de seguridad.
• Los extintores deben estar cargados, accesibles y en lugar visible (no acepte que les escondan por razones "estéticas": los daños de un incendio son mucho más feos).
• Los "manguerines" que se ubican en cajas en los pasillos pueden ser muy útiles si están realmente operativos. Muy importante: deben ser de material rígido. Las mangueras de material blando (con aspecto de lona) no son funcionales, porque se deben extender completamente antes de poder usarlas; si no lo hace, el agua no pasará por la parte que está aún enrollada. Esto significa que si el fuego está cerca del manguerín, Ud. deberá extender la manguera y regresar con ella, cuidando de no producir dobleces, antes de poder dar el agua.
• Las luces de emergencia son vitales en un siniestro. Recuerde que Bomberos deberá cortar la electricidad antes de aplicar agua, y esto implica que el edificio quedará a oscuras.
• En los edificios de altura debe haber una red seca, es decir, cañerías que recorran todo el edificio, con salidas en cada piso. En caso de incendio, Bomberos conecta sus bombas en la entrada de la red seca, en el nivel del suelo, y desde allí envía el agua hacia el lugar afectado, sin necesidad de ir extendiendo mangueras de piso en piso por las escaleras.
• Revise que la conexión en la calle esté en buen estado, visible y despejada. También examine las conexiones en cada piso.
• La mejor forma de comprobar el funcionamiento de una red seca es pidiendo a Bomberos que la pruebe. Para ello, puede llamar al Departamento de Servicios Externos de la Academia Nacional. El costo de esta prueba es muy bajo comparado con la seguri dad que así obtendrá.
¿Qué hacer si surge un fuego?
Muchos grandes desastres podrían haberse evitado si al detectar el fuego se hubiese dado aviso de inmediato a Bomberos. Sin embargo, con frecuencia esto tarda, porque el personal encargado del edificio o de su vigilancia procura extinguir el fuego sin dar la alarma; sólo cuando se convencen de que no podrán hacerlo, llaman a Bomberos, y con eso se han perdido valiosos minutos y lo que pudo ser un pequeño incidente se convierte en una tragedia my grave.
Por eso, debe haber claras normas, en el sentido de avisar de inmediato a Bomberos si se detecta fuego, humo u olores extraños que puedan evidenciar algún riesgo. Verifique que haya como cursar esta alarma: los teléfonos no deben jamás estar bloqueados para cursar llamadas de emergencia.
Debería haber también un sistema de alarma general que pudiese avisar a todos los habitantes del edificio de un peligro que obligue a una inmediata evacuación. ¿Existe esto en su edificio? Si existe, ¿funciona?
Algunos Mitos...
Mito: Bomberos podrá sacar las personas de un edificio de altura con sus escalas "telescópicas".
Realidad: Las escalas más altas que se fabrican en el mundo no llegan más allá de un piso 14, y podrían evacuar, en condiciones ideales, a una persona por minuto. Esto hace irreal la evacuación de un edificio por este medio.
Mito: Los helicópteros podrían evacuar las personas desde la terraza.
Realidad: Un helicóptero rara vez podrá acercarse a un edificio en el que hay llamas y humos que tienden a subir, porque podría sufrir un accidente que haría desastrosa la situación. Además, su capacidad de evacuación es muy limitada.
Mito: Los edificios "inteligentes" no pueden tener incendios.
Realidad: Un edificio moderno y bien diseñado tiene menos posibilidades de incendiarse, pero puede sufrir siniestros, y así se comprueba permanentemente en todo el mundo. Por eso, lo realmente "inteligente" es que el edificio disponga de una excelente capacidad de respuesta en caso de que el siniestro de todos modos se produzca: detección, alarmas, sistemas de control inicial automático, protección de las vías de escape, etc. Más aún, son las personas que lo habitan las que deben ser capaces de reaccionar adecuadamente en caso de siniestro.
Una evaluación técnica y confiable...
... puede obtenerla a través del Departamento de Servicios Externos de la Academia Nacional de Bomberos. Llame al (2) 640 6340.
Fuente: Academia Nacional de Bomberos
www.bomberos.cl
viernes, 11 de febrero de 2011
que implica tener que vivir en comunidad?
Diario inmobiliario
¿Qué implicancias tiene vivir en comunidad?
(Portalinmobiliario.com, 30-01-2007)
Habitar un edificio de departamentos o un condominio de casas significa cumplir con un serie de normas, como respetar el reglamento interno, pagar los gastos comunes puntualmente e informarse del desempeño del comité de administración y del administrador de su proyecto.
Un condominio o copropiedad son los terrenos o construcciones (por ejemplo un conjunto de viviendas), donde coexisten bienes que son de todos y bienes que son de cada propietario. Por lo general, corresponden a edificios de departamentos o de casas que se han construido sobre un terreno común. También existen condominios donde coexisten terrenos de propiedad común y de propiedad exclusiva, éstos corresponden a condominios en extensión y están constituidos por casas.
Pero, ¿cómo se regula la vida en comunidad en estos condominios? Para organizarse como copropiedad y otorgar una adecuada administración, los copropietarios deben ceñirse a la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, la que establece la composición del sistema de administración y sus facultades, además del respectivo reglamento de copropiedad. Los tres órganos de administración que establece la Ley son: la Asamblea de Copropietarios, el Comité de Administración y el Administrador.
Gonzalo Jiménez Cocq, director comercial de GastosComunes.com, explica que hay una serie de puntos que la gente debe considerar cuando compra un departamento o una casa emplazada en un condominio:
Fondo operacional inicial: Muchas personas no tienen contemplado este dinero al momento de comprar una propiedad nueva. De hecho, la gente no entiende para qué sirve este dinero (que se cobra una vez, al momento de firmar el acta de entrega del inmueble). Este monto generalmente asciende a una o dos mensualidades de los gastos comunes y se cobra para poder pagar los gastos iniciales del edificio como el sueldo de los conserjes y administración, junto con los gastos de luz, agua y gas. “Este permite darle operatividad financiera al edificio y pagar sus cuentas al día”, señala Gonzalo Jiménez.
Convivencia: Hoy en día existe una fuerte migración de casa a departamento. Sin embargo, las personas no se dan cuenta que no es lo mismo habitar una casa independiente, que vivir en un edificio o en un condominio.
El reglamento del edificio considera una serie de normas que hay que cumplir para lograr una sana convivencia y que pueden restringir la libertad de los propietarios. Por ejemplo, existen restricciones en la tenencia de mascotas; se deben respetar las especificaciones técnicas y pedir autorización para –por ejemplo- realizar ampliaciones, pintar las murallas de las terrazas, poner antenas de televisión, poner persianas en la ventanas, etc.
Otros temas que generan conflictos son las fiestas, los ruidos molestos dentro de los departamentos y el uso de los estacionamientos de visita.
También se regula el uso de los facilities o espacios comunes del edificio, como piscina, sauna, sala de juegos, quincho, salón de eventos, gimnasio, etc. No sólo hay que mantener estos recintos, sino que también hay que reglamentar su utilización.
Gastos comunes: En el aspecto financiero, se pueden generar problemas por el tema de los gastos comunes, ya que hay personas que no entienden que es obligación cancelarlos mensualmente. Algunos propietarios alegan que no quieren pagar las mantenciones de los espacios comunes porque ellos no los utilizan o que no ocupan el ascensor debido a que viven en el primer piso.
Pero estas no son razones válidas para no pagar, porque, por definición, los gastos comunes son los gastos que deben hacer todos los copropietarios de manera obligatoria, para mantener y/o mejorar los bienes comunes.
En este sentido, es importante desarrollar las mantenciones necesarias para cuidar los activos del edificios, ya que los inmuebles pueden llegar a despreciarse si éstas no se realizan.
Para calcular lo que le corresponde pagar por gastos comunes a cada copropietario, se toma en cuenta el avalúo fiscal de la propiedad o unidad. Si el avalúo fiscal de todas las unidades del edificio es el mismo, se cancelará una cuota similar. El valor exacto debe ser establecido por la Asamblea de Copropietarios, sin perjuicio de que en el Reglamento de Copropiedad que se apruebe, establezca otra modalidad para fijar el monto de los gastos, sean éstos ordinarios o extraordinarios.
Información y participación: Es habitual escuchar que las personas reclaman porque no están de acuerdo con la normas del condominio, pero generalmente esos mismos copropietarios no se interesan por participar en las asambleas ni integrar el comité de administración. El dilema es que si no van a las reuniones, difícilmente se enterarán de las decisiones que se tomaron al interior de la comunidad.
Este problema se agrava por la existencia de una gran desinformación, ya que –generalmente- los administradores no entregan a los propietarios información sobre la gestión de la comunidad; sólo se limitan a dar a conocer el costo de los gastos comunes y la lista de morosos. Muy pocas administradoras dan un detalle de las operaciones, actividades y los costos del edificios.
“Nosotros hemos diseñado un informe de servicio al cliente, que se entregan a través de Internet y de cartas, donde se detalla la evolución de los centros de costos; un calendario de mantenciones realizadas en el edificio y su justificación; una ficha explicativa de consumo de agua caliente y caldera; se explica el prorrateo de los gastos comunes; se dan a conocer autorizaciones y reglamento; entre otros temas”, explica Gonzalo Jiménez.
Aclara que la labor de GastosComunes.com es ser consultores de administración, ya que no sólo cobran los gastos comunes, sino que definen y aplican la Ley de Copropiedad y, a su vez, se preocupan de solucionar los problemas que se van generando día a día en un edificio.
Para esto, la empresa ha incorporado una administradora que visita el edificio dos veces a la semana en un día y horario establecido. Y, además, a otra persona encargada de servicio al cliente, que va tres veces por semana y se preocupa de escuchar los problemas o consultas de los copropietarios.
“Todo esto permite realizar una gestión activa y hacer un levantamiento anticipado de los problemas que se puedan presentar dentro de la comunidad”, señala el ejecutivo. Afirma que la mayoría de las administraciones no realizan una buena labor por falta de comunicación con los copropietarios.
¿Dónde se puede recurrir para dar solución a los conflictos?
Cuando los conflictos, agotadas todas las instancias, no pueden ser resueltos al interior del condominio, el comité de administración, el administrador o los propios vecinos, podrán recurrir ante el Juez de Policía local y a la Municipalidad correspondiente. En los casos de no pago de gastos comunes, se debe recurrir al Juzgado de Letras respectivo.
¿Qué implicancias tiene vivir en comunidad?
(Portalinmobiliario.com, 30-01-2007)
Habitar un edificio de departamentos o un condominio de casas significa cumplir con un serie de normas, como respetar el reglamento interno, pagar los gastos comunes puntualmente e informarse del desempeño del comité de administración y del administrador de su proyecto.
Un condominio o copropiedad son los terrenos o construcciones (por ejemplo un conjunto de viviendas), donde coexisten bienes que son de todos y bienes que son de cada propietario. Por lo general, corresponden a edificios de departamentos o de casas que se han construido sobre un terreno común. También existen condominios donde coexisten terrenos de propiedad común y de propiedad exclusiva, éstos corresponden a condominios en extensión y están constituidos por casas.
Pero, ¿cómo se regula la vida en comunidad en estos condominios? Para organizarse como copropiedad y otorgar una adecuada administración, los copropietarios deben ceñirse a la Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria, la que establece la composición del sistema de administración y sus facultades, además del respectivo reglamento de copropiedad. Los tres órganos de administración que establece la Ley son: la Asamblea de Copropietarios, el Comité de Administración y el Administrador.
Gonzalo Jiménez Cocq, director comercial de GastosComunes.com, explica que hay una serie de puntos que la gente debe considerar cuando compra un departamento o una casa emplazada en un condominio:
Fondo operacional inicial: Muchas personas no tienen contemplado este dinero al momento de comprar una propiedad nueva. De hecho, la gente no entiende para qué sirve este dinero (que se cobra una vez, al momento de firmar el acta de entrega del inmueble). Este monto generalmente asciende a una o dos mensualidades de los gastos comunes y se cobra para poder pagar los gastos iniciales del edificio como el sueldo de los conserjes y administración, junto con los gastos de luz, agua y gas. “Este permite darle operatividad financiera al edificio y pagar sus cuentas al día”, señala Gonzalo Jiménez.
Convivencia: Hoy en día existe una fuerte migración de casa a departamento. Sin embargo, las personas no se dan cuenta que no es lo mismo habitar una casa independiente, que vivir en un edificio o en un condominio.
El reglamento del edificio considera una serie de normas que hay que cumplir para lograr una sana convivencia y que pueden restringir la libertad de los propietarios. Por ejemplo, existen restricciones en la tenencia de mascotas; se deben respetar las especificaciones técnicas y pedir autorización para –por ejemplo- realizar ampliaciones, pintar las murallas de las terrazas, poner antenas de televisión, poner persianas en la ventanas, etc.
Otros temas que generan conflictos son las fiestas, los ruidos molestos dentro de los departamentos y el uso de los estacionamientos de visita.
También se regula el uso de los facilities o espacios comunes del edificio, como piscina, sauna, sala de juegos, quincho, salón de eventos, gimnasio, etc. No sólo hay que mantener estos recintos, sino que también hay que reglamentar su utilización.
Gastos comunes: En el aspecto financiero, se pueden generar problemas por el tema de los gastos comunes, ya que hay personas que no entienden que es obligación cancelarlos mensualmente. Algunos propietarios alegan que no quieren pagar las mantenciones de los espacios comunes porque ellos no los utilizan o que no ocupan el ascensor debido a que viven en el primer piso.
Pero estas no son razones válidas para no pagar, porque, por definición, los gastos comunes son los gastos que deben hacer todos los copropietarios de manera obligatoria, para mantener y/o mejorar los bienes comunes.
En este sentido, es importante desarrollar las mantenciones necesarias para cuidar los activos del edificios, ya que los inmuebles pueden llegar a despreciarse si éstas no se realizan.
Para calcular lo que le corresponde pagar por gastos comunes a cada copropietario, se toma en cuenta el avalúo fiscal de la propiedad o unidad. Si el avalúo fiscal de todas las unidades del edificio es el mismo, se cancelará una cuota similar. El valor exacto debe ser establecido por la Asamblea de Copropietarios, sin perjuicio de que en el Reglamento de Copropiedad que se apruebe, establezca otra modalidad para fijar el monto de los gastos, sean éstos ordinarios o extraordinarios.
Información y participación: Es habitual escuchar que las personas reclaman porque no están de acuerdo con la normas del condominio, pero generalmente esos mismos copropietarios no se interesan por participar en las asambleas ni integrar el comité de administración. El dilema es que si no van a las reuniones, difícilmente se enterarán de las decisiones que se tomaron al interior de la comunidad.
Este problema se agrava por la existencia de una gran desinformación, ya que –generalmente- los administradores no entregan a los propietarios información sobre la gestión de la comunidad; sólo se limitan a dar a conocer el costo de los gastos comunes y la lista de morosos. Muy pocas administradoras dan un detalle de las operaciones, actividades y los costos del edificios.
“Nosotros hemos diseñado un informe de servicio al cliente, que se entregan a través de Internet y de cartas, donde se detalla la evolución de los centros de costos; un calendario de mantenciones realizadas en el edificio y su justificación; una ficha explicativa de consumo de agua caliente y caldera; se explica el prorrateo de los gastos comunes; se dan a conocer autorizaciones y reglamento; entre otros temas”, explica Gonzalo Jiménez.
Aclara que la labor de GastosComunes.com es ser consultores de administración, ya que no sólo cobran los gastos comunes, sino que definen y aplican la Ley de Copropiedad y, a su vez, se preocupan de solucionar los problemas que se van generando día a día en un edificio.
Para esto, la empresa ha incorporado una administradora que visita el edificio dos veces a la semana en un día y horario establecido. Y, además, a otra persona encargada de servicio al cliente, que va tres veces por semana y se preocupa de escuchar los problemas o consultas de los copropietarios.
“Todo esto permite realizar una gestión activa y hacer un levantamiento anticipado de los problemas que se puedan presentar dentro de la comunidad”, señala el ejecutivo. Afirma que la mayoría de las administraciones no realizan una buena labor por falta de comunicación con los copropietarios.
¿Dónde se puede recurrir para dar solución a los conflictos?
Cuando los conflictos, agotadas todas las instancias, no pueden ser resueltos al interior del condominio, el comité de administración, el administrador o los propios vecinos, podrán recurrir ante el Juez de Policía local y a la Municipalidad correspondiente. En los casos de no pago de gastos comunes, se debe recurrir al Juzgado de Letras respectivo.
martes, 8 de febrero de 2011
por que los asensores de la torre a llegan al piso 17
Ministerio de Defensa Nacional
SUBSECRETARÍA DE AVIACIÓN
Dirección General de Aeronáutica Civil
ORDENA LA SUPRESIÓN DE OBSTÁCULO A LA NAVEGACIÓN AÉREA EMPLAZADO EN LA ZONA DE
PROTECCIÓN DEL AERÓDROMO ‘‘EL BOSQUE’’
(Resolución)
Santiago, 2 de julio de 2008.- Con esta fecha se ha
dictado lo siguiente:
Núm. 1.530 exenta.- Vistos:
1. Lo dispuesto por los artículos 17 y siguientes del
Código Aeronáutico, relativos a la supresión de obstáculos a la
navegación aérea.
2. El decreto supremo Nº 173 del 4 de octubre de 2004,
que aprobó el Reglamento de Aeródromos.
3. El decreto supremo Nº 146 de 16 de marzo de 1992,
que aprobó el Plano de Protección PP-91-01 para el Aeródromo
Militar ‘‘El Bosque’’ ubicado en la comuna de El Bosque.
4. Los informes técnicos elaborados por la Dirección
General de Aeronáutica Civil.
Considerando:
a) Que según lo establecido en la norma reglamentaria, la
Zona de Protección es el espacio aéreo que debe mantenerse libre de obstáculo alrededor de los aeródromos
para que puedan llevarse a cabo con seguridad las operaciones aéreas.
b) Que, esta Zona de Protección se encuentra definida en un
Plano aprobado por decreto supremo e incorporado a los
Instrumentos de Planificación Urbana de cada comuna a
contar de la fecha de publicación en el Diario Oficial del
decreto correspondiente.
c) Que, determinada una Zona de Protección para un aeró-
dromo específico, la persona que construya o erija en ella
objetos que constituyan obstáculos o fuentes de interferencia a la navegación aérea, deberá suprimirlos o removerlos a su costa, sin derecho a ser indemnizado.
d) Que el Código Aeronáutico prohíbe elevar obstáculos y
hacer funcionar fuentes de interferencia en las Zonas de
Protección establecidas para los aeródromos públicos o
militares.
e) Que, por decreto supremo Nº 146 (Av.) de 1992, se
aprobó el plano PP-91-01 que determina la Zona de
Protección para el aeródromo ‘‘El Bosque’’, estableciendo las restricciones de altura para cada una de las
zonas allí definidas, determinándose específicamente en
dicho decreto supremo para el Área ‘‘d’’, una altura
máxima de 45 metros para las construcciones que allí se
realicen.
f) Que el decreto supremo Nº 146 (Av.) de 1992 fue
publicado en la edición del Diario Oficial del día 23 de
mayo de 1992, por lo que a contar de esa data las
restricciones de altura se incorporaron a los instrumentos
de planificación territorial por el solo ministerio de la ley.
g) Que con fecha 5 de mayo de 2008 la Fuerza Aérea de
Chile informó a esta Dirección General la construcción
de un edificio, ubicado en el sector sur-este de la Base
Aérea ‘‘El Bosque’’, cuya altura estaría afectando la
seguridad de vuelo.
h) Que, dispuesto el informe técnico correspondiente, se ha
constatado que en terrenos ubicados en Gran Avenida
José Miguel Carrera Nº 13248 de la comuna de El
Bosque, se ha construido un edificio emplazado en las
Áreas ‘‘d’’ y borde del área ‘‘f’’ del Plano de Protección
para el aeródromo ‘‘El Bosque’’, infringiendo la restricción de altura de 45 metros establecida con referencia al
nivel medio de la pista.
i) Que el señalado edificio se encuentra con obra gruesa
terminada y sobrepasa en 5,58 m la altura máxima
permitida por el decreto supremo Nº 146 (Av.) de 1992,
la cual considera 4,24 m resultante de la diferencia que se
produce entre la altura de la edificación (49,24 m) y la
altura establecida para el Área ‘‘d’’ (45 metros), más
1,34 m que corresponde a la diferencia que existe entre
el nivel del terreno del proyecto y el nivel medio de la
pista, constituyendo obstáculo a la navegación aérea que
afecta la seguridad de las operaciones, configurando de
esta manera causal para la aplicación del procedimiento
de remoción de obstáculos previsto en el Código Aeronáutico,
R e s u e l v o:
1. Ordénase la supresión del siguiente obstáculo erigido
en la zona de protección del Aeródromo El Bosque de la
comuna de El Bosque, Región Metropolitana:
Construcciones e instalaciones ubicadas en Gran Avenida José Miguel Carrera Nº 13248 de la comuna de El Bosque,
individualizadas en los considerandos letras h) e i) anteriores,
en aquella parte en que sobrepase la restricción de altura
establecida en el Plano de Protección PP-91-01 aprobado por
el decreto supremo Nº 146, de 1992.
2. Fíjase a la empresa ‘‘Inmobiliaria Condominio El
Mirador de Gran Avenida S.A.’’, RUT 76.846.130-9, representada legalmente por Raúl Marcelo del Río Díaz, un plazo de
120 días para la supresión del obstáculo señalado precedentemente, contado desde la publicación en el Diario Oficial de la
presente resolución, bajo apercibimiento de procederse judicialmente en contra de los infractores.
Anótese, comuníquese y publíquese en el Diario Oficial.- José Huepe Pérez, General de Brigada Aérea (A), Director General.
Lo que se transcribe para su conocimiento.- Francisco
Costa Lobo, Comandante de Grupo (J), Fiscal.
Ministerio de Economía,
Fomento y Reconstrucción
SUBSECRETARÍA DE PESCA
ESTABLECE TAMAÑO MÍNIMO DE EXTRACCIÓN
PARA ESPECIE QUE INDICA
(Resolución)
Núm. 1.754 exenta.- Valparaíso, 8 de julio de 2008.-
Visto: Lo informado por la División de Administración Pesquera de esta Subsecretaría, mediante Informe Técnico (R.
Pesq.) Nº 18, contenido en el Memorándum Técnico (R. Pesq.)
Nº 018, de fecha 23 de mayo de 2008; lo informado por el
Consejo Zonal de Pesca de la XV, I y II Regiones, mediante
ORD/Z1/Nº 380015708, de fecha 9 de junio de 2008; lo
dispuesto en el DFL Nº 5, de 1983; la Ley General de Pesca y
Acuicultura Nº 18.892, y sus modificaciones, cuyo texto refundido fue fijado por el DS Nº 430, de 1991, del Ministerio de
Economía, Fomento y Reconstrucción; la ley Nº 19.880; el DS
Nº 264, de 1988, del Ministerio de Economía, Fomento y
Reconstrucción.
Considerando:
Que mediante DS Nº 264, de 1988, del Ministerio de
Economía, Fomento y Reconstrucción, se establecieron normas para regular la explotación del recurso Loco Concholepas
concholepas, en todo el territorio nacional, dentro de las cuales
su artículo 1º establece una talla mínima de extracción de 10
centímetros, medidos desde el borde externo del canal sifonal
hasta el extremo opuesto de la concha.
Que el artículo 4º de la Ley General de Pesca y Acuicultura, dictada con posterioridad al decreto individualizado en el
párrafo anterior, establece la facultad y el procedimiento para
SUBSECRETARÍA DE AVIACIÓN
Dirección General de Aeronáutica Civil
ORDENA LA SUPRESIÓN DE OBSTÁCULO A LA NAVEGACIÓN AÉREA EMPLAZADO EN LA ZONA DE
PROTECCIÓN DEL AERÓDROMO ‘‘EL BOSQUE’’
(Resolución)
Santiago, 2 de julio de 2008.- Con esta fecha se ha
dictado lo siguiente:
Núm. 1.530 exenta.- Vistos:
1. Lo dispuesto por los artículos 17 y siguientes del
Código Aeronáutico, relativos a la supresión de obstáculos a la
navegación aérea.
2. El decreto supremo Nº 173 del 4 de octubre de 2004,
que aprobó el Reglamento de Aeródromos.
3. El decreto supremo Nº 146 de 16 de marzo de 1992,
que aprobó el Plano de Protección PP-91-01 para el Aeródromo
Militar ‘‘El Bosque’’ ubicado en la comuna de El Bosque.
4. Los informes técnicos elaborados por la Dirección
General de Aeronáutica Civil.
Considerando:
a) Que según lo establecido en la norma reglamentaria, la
Zona de Protección es el espacio aéreo que debe mantenerse libre de obstáculo alrededor de los aeródromos
para que puedan llevarse a cabo con seguridad las operaciones aéreas.
b) Que, esta Zona de Protección se encuentra definida en un
Plano aprobado por decreto supremo e incorporado a los
Instrumentos de Planificación Urbana de cada comuna a
contar de la fecha de publicación en el Diario Oficial del
decreto correspondiente.
c) Que, determinada una Zona de Protección para un aeró-
dromo específico, la persona que construya o erija en ella
objetos que constituyan obstáculos o fuentes de interferencia a la navegación aérea, deberá suprimirlos o removerlos a su costa, sin derecho a ser indemnizado.
d) Que el Código Aeronáutico prohíbe elevar obstáculos y
hacer funcionar fuentes de interferencia en las Zonas de
Protección establecidas para los aeródromos públicos o
militares.
e) Que, por decreto supremo Nº 146 (Av.) de 1992, se
aprobó el plano PP-91-01 que determina la Zona de
Protección para el aeródromo ‘‘El Bosque’’, estableciendo las restricciones de altura para cada una de las
zonas allí definidas, determinándose específicamente en
dicho decreto supremo para el Área ‘‘d’’, una altura
máxima de 45 metros para las construcciones que allí se
realicen.
f) Que el decreto supremo Nº 146 (Av.) de 1992 fue
publicado en la edición del Diario Oficial del día 23 de
mayo de 1992, por lo que a contar de esa data las
restricciones de altura se incorporaron a los instrumentos
de planificación territorial por el solo ministerio de la ley.
g) Que con fecha 5 de mayo de 2008 la Fuerza Aérea de
Chile informó a esta Dirección General la construcción
de un edificio, ubicado en el sector sur-este de la Base
Aérea ‘‘El Bosque’’, cuya altura estaría afectando la
seguridad de vuelo.
h) Que, dispuesto el informe técnico correspondiente, se ha
constatado que en terrenos ubicados en Gran Avenida
José Miguel Carrera Nº 13248 de la comuna de El
Bosque, se ha construido un edificio emplazado en las
Áreas ‘‘d’’ y borde del área ‘‘f’’ del Plano de Protección
para el aeródromo ‘‘El Bosque’’, infringiendo la restricción de altura de 45 metros establecida con referencia al
nivel medio de la pista.
i) Que el señalado edificio se encuentra con obra gruesa
terminada y sobrepasa en 5,58 m la altura máxima
permitida por el decreto supremo Nº 146 (Av.) de 1992,
la cual considera 4,24 m resultante de la diferencia que se
produce entre la altura de la edificación (49,24 m) y la
altura establecida para el Área ‘‘d’’ (45 metros), más
1,34 m que corresponde a la diferencia que existe entre
el nivel del terreno del proyecto y el nivel medio de la
pista, constituyendo obstáculo a la navegación aérea que
afecta la seguridad de las operaciones, configurando de
esta manera causal para la aplicación del procedimiento
de remoción de obstáculos previsto en el Código Aeronáutico,
R e s u e l v o:
1. Ordénase la supresión del siguiente obstáculo erigido
en la zona de protección del Aeródromo El Bosque de la
comuna de El Bosque, Región Metropolitana:
Construcciones e instalaciones ubicadas en Gran Avenida José Miguel Carrera Nº 13248 de la comuna de El Bosque,
individualizadas en los considerandos letras h) e i) anteriores,
en aquella parte en que sobrepase la restricción de altura
establecida en el Plano de Protección PP-91-01 aprobado por
el decreto supremo Nº 146, de 1992.
2. Fíjase a la empresa ‘‘Inmobiliaria Condominio El
Mirador de Gran Avenida S.A.’’, RUT 76.846.130-9, representada legalmente por Raúl Marcelo del Río Díaz, un plazo de
120 días para la supresión del obstáculo señalado precedentemente, contado desde la publicación en el Diario Oficial de la
presente resolución, bajo apercibimiento de procederse judicialmente en contra de los infractores.
Anótese, comuníquese y publíquese en el Diario Oficial.- José Huepe Pérez, General de Brigada Aérea (A), Director General.
Lo que se transcribe para su conocimiento.- Francisco
Costa Lobo, Comandante de Grupo (J), Fiscal.
Ministerio de Economía,
Fomento y Reconstrucción
SUBSECRETARÍA DE PESCA
ESTABLECE TAMAÑO MÍNIMO DE EXTRACCIÓN
PARA ESPECIE QUE INDICA
(Resolución)
Núm. 1.754 exenta.- Valparaíso, 8 de julio de 2008.-
Visto: Lo informado por la División de Administración Pesquera de esta Subsecretaría, mediante Informe Técnico (R.
Pesq.) Nº 18, contenido en el Memorándum Técnico (R. Pesq.)
Nº 018, de fecha 23 de mayo de 2008; lo informado por el
Consejo Zonal de Pesca de la XV, I y II Regiones, mediante
ORD/Z1/Nº 380015708, de fecha 9 de junio de 2008; lo
dispuesto en el DFL Nº 5, de 1983; la Ley General de Pesca y
Acuicultura Nº 18.892, y sus modificaciones, cuyo texto refundido fue fijado por el DS Nº 430, de 1991, del Ministerio de
Economía, Fomento y Reconstrucción; la ley Nº 19.880; el DS
Nº 264, de 1988, del Ministerio de Economía, Fomento y
Reconstrucción.
Considerando:
Que mediante DS Nº 264, de 1988, del Ministerio de
Economía, Fomento y Reconstrucción, se establecieron normas para regular la explotación del recurso Loco Concholepas
concholepas, en todo el territorio nacional, dentro de las cuales
su artículo 1º establece una talla mínima de extracción de 10
centímetros, medidos desde el borde externo del canal sifonal
hasta el extremo opuesto de la concha.
Que el artículo 4º de la Ley General de Pesca y Acuicultura, dictada con posterioridad al decreto individualizado en el
párrafo anterior, establece la facultad y el procedimiento para
http://www.reclamos.cl/reclamo/otra/rd_inmobiliaria_pesimas_terminaciones
http://www.reclamos.cl/reclamo/otra/rd_inmobiliaria_pesimas_terminaciones
Edificio Don NatanielViernes 08, Junio 2007
El problema nbuestro no es solo con la Inmobiliaria sino que con la I. Municipalidad de Santiago, que se supone debe velar por que se cumpla la ley y la ordenanza General de Urbanismo ( se la pasan por cualquier parte)y ademas se dan el lujo de reirse de nosotros, sobretodo el señor Castillo Cummings quien tuvo la desfachatez de decirnos en una carta respuesta que la inmobiliaria no pavimento porque se " acogieron a la ley de copropiedad"????.
A los que quieran les puedo enviar copia de la carta que me envio el sr. Cummings y el Seremi de vivienda Metropolitano. Lo mas curioso, por decir algo, es que para el sr. cumming pavimento significa Maicillo, y resulta que la OGUC especifica muy bien los tipos y calidad de los pavimentos. Me imagino que debe correr mucha plata por debajo para que todos hagan la vista gorda. En estos momentos estamos demandando a la municipalidad de Santiago por no obligar a la inmobiliaria a cumplir los puntos que habia objetado el señor Saavedra Saenz como esenciales para obtener la recepcion definitiva y que al parecer el señor Castillo Cummings muy convenientemente no se preocupo de averiguar si se habian cumplido. Este condominio fue entregado en Agosto del 2006 y estamos con el barro hasta el cuello.
INGENUOMartes 07, Agosto 2007
En cuanto a la famosa inmobiliaria RD, siguen construyendo y vendiendo edificios, ahora con el nombre de Inmobiliaria "Ciudad nueva", resulta al menos oprobioso este nombre que se colocan tan sueltos de cuerpo. Esto me recuerda los delincuentes que se cambian de polera o camisa para que no los reconozcan.Tienen un proyecto que se llama "El Mirador de Gran Avda",que esta en Gran Avda. 13.248, comuna de El Bosque. La tónica es la misma:poca información y al estilo de "pepito paga doble" Así que MUCHO OJO, sin alguien piensa comprar por esos lados.
Edificio Don NatanielViernes 08, Junio 2007
El problema nbuestro no es solo con la Inmobiliaria sino que con la I. Municipalidad de Santiago, que se supone debe velar por que se cumpla la ley y la ordenanza General de Urbanismo ( se la pasan por cualquier parte)y ademas se dan el lujo de reirse de nosotros, sobretodo el señor Castillo Cummings quien tuvo la desfachatez de decirnos en una carta respuesta que la inmobiliaria no pavimento porque se " acogieron a la ley de copropiedad"????.
A los que quieran les puedo enviar copia de la carta que me envio el sr. Cummings y el Seremi de vivienda Metropolitano. Lo mas curioso, por decir algo, es que para el sr. cumming pavimento significa Maicillo, y resulta que la OGUC especifica muy bien los tipos y calidad de los pavimentos. Me imagino que debe correr mucha plata por debajo para que todos hagan la vista gorda. En estos momentos estamos demandando a la municipalidad de Santiago por no obligar a la inmobiliaria a cumplir los puntos que habia objetado el señor Saavedra Saenz como esenciales para obtener la recepcion definitiva y que al parecer el señor Castillo Cummings muy convenientemente no se preocupo de averiguar si se habian cumplido. Este condominio fue entregado en Agosto del 2006 y estamos con el barro hasta el cuello.
INGENUOMartes 07, Agosto 2007
En cuanto a la famosa inmobiliaria RD, siguen construyendo y vendiendo edificios, ahora con el nombre de Inmobiliaria "Ciudad nueva", resulta al menos oprobioso este nombre que se colocan tan sueltos de cuerpo. Esto me recuerda los delincuentes que se cambian de polera o camisa para que no los reconozcan.Tienen un proyecto que se llama "El Mirador de Gran Avda",que esta en Gran Avda. 13.248, comuna de El Bosque. La tónica es la misma:poca información y al estilo de "pepito paga doble" Así que MUCHO OJO, sin alguien piensa comprar por esos lados.
martes, 1 de febrero de 2011
LA CASA DE LA CULTURA ANSELMO CADIZ NOS ACOGIO
TERMINARON LAS REUNIONES A LA INTEMPERIE,O EN LOS DEPARTAMENTOS AHORA PODEMOS REUNIRNOS EN CON LA RESPECTIVA CORDINACION CON EL DIRECTOR DE LA CASA Y LA FACTIBILIDA...LA CORDINACION SERA MENSUAL....JUNTO A SU AMPARO AVANZAMOS UN PASO MAS..
Suscribirse a:
Entradas (Atom)